非常谋略
文/北京进深 林振兴
外界吃瓜群众，都以为副中心位置最佳的超级河景地王，会有一场紧张刺激的土拍大战。
因为通州前两场土拍的激烈程度，不亚于海淀土拍，不仅炸出了民营企业，还引来了外地“马甲”。
但令人意外的是，只有一家房企在6月3日下午2点半出价，连“通州王”都临阵弃权了。
最后，6月4日，中建玖合以底价74.91亿元摘得北京城市副中心站综合交通枢纽地区FZX-0101-0705等8幅地块（简称“副中心站地块”）。
住宅楼面价3万出头，对标通州在售新盘有2-3万/平的地缝差，利润空间还是很大的。
拍得“地王”当日，中建玖合迅速发布了一系列招标计划。其中，八块地的项目设计总投资估算就高达40亿元。
通州“地王”爆冷，其实也不意外。
地王虽诱人，但其实门槛很高，玩家极少，几乎都是底价成交。
例如，朝阳第一、二、四次打包地块，几乎都是底价成交。除去朝阳，丰台万泉寺的百亿地王也是底价竞得。
未来，不排除中建玖合会引入其他的合作伙伴。毕竟八个地块开发周期长，需要沉淀大量资金。
主动“弃权”的招商蛇口，或许是最合适的人选之一。它讲武德，不抬价，追求双方共赢。
01
在土拍没开始前，另一家深耕通州的房企也对副中心站地块兴趣颇浓。
5月12日，招商蛇口旗下的招商局地产(北京)有限公司对该项目发出一系列招标计划，投资总估算18.9亿元。
中建玖合还是抢先招商一步。
该地块在1月底首轮清单上就曾出现，当时的项目包里是5幅子地块，用地规模合计7.44公顷。
彼时，中建玖合也曾就该地块发出施工招标计划。
但最终，这宗“地王”却命途多舛，没上架成功
实际上，副中心站地块是“三进宫”，它最早于去年底北京第七次供地清单中出现过。
眼下非常谋略，正式挂牌时，该项目又新增加3幅住宅子地块，土地面积达到11.28公顷，规划建筑规模超26万平方米，其中7幅住宅地块建面总计23.7万平方米。
论地块数量，它创造了帝都土拍新纪录。
而且位置极佳，在副中心的c位。
东侧离北京市委、市政府400多米；西侧滨水区域，紧邻京杭大运河；北侧紧邻副中心站交通枢纽；南侧紧邻运通隧道，约20分钟可直达东四环。
为了将它卖给中建玖合，通州相关部门拿出了最大的诚意。
不仅相当豪爽一次性增加3宗地，让开发商能连片开发，免遭“后来者”的背刺。
此外，土地文件里明确写明：各住宅地块之间可结合高品质方案进行统筹平衡，合理调整各地块建筑规模指标。
这给中建玖合开发8块地有更大的发挥空间。
此外，副中心站地块还有一个优势，它们的容积率在2.1-2.4之间。建筑限高为100米，可建30层以上高层建筑，享运河景观。
但7幅住宅地块除单独配建外，每幅地块中还需分别配建物业管理用房1处，地上建面100平方米。
02
正所谓，欲戴王冠，必承其重。
副中心站地块需要配建一座家园中心，地上建筑面积约1.38万平方米。
里面包括3500平米社区卫生中心，1200平米养老中心、残疾人托养所1000平米、养老设施3000平米、室内体育设施2000平米、社区文化设施200平米等。
建成后，中建玖合须无偿移交给通州区政府统筹安排。
而且通州有自己的小心思，不仅是要卖地拿钱，更是要打造通州最牛逼的河景封面作品。
所以，副中心站地块的建筑设计要求，也十分苛刻。
这边进深君就简单列几条：
1、规划居住地块之间，与滨水空间之间，与枢纽区域之间，应设置二层连廊；
2、设置开敞式的风雨连廊；
3、配建邻里共享公共空间；
4、鼓励地块内风雨连廊和公共设施、架空层的顶部互相连接；
5、鼓励0706、0708地块西北侧，设置一条商业内街；
6、0707地块靠河一侧，退线30米，打造公共广场；
7、鼓励地块两两之间的地下连通；
表面上，看起来整个项目连通了，但实际上却相当烧钱。
还有人调侃，通州真是操碎了心，这么事无巨细的列出规划详情，在北京新房里还是不多见的。
此外，副中心站地块还有一个小包袱，存在高压线入地问题。
有两条220KV高压线，架在0707地块上空，其中地块西北面还有一座线塔。
通州方面后续会高压线入地，但是否对副中心站地块有辐射影响，这些都是未知数。
但可以确定的是，需花近4亿元的高压线入地改造成本。
03
当前，通州地界并不缺“好房子”。
朝棠揽阅、花语璟云、云璟揽阅、花溪云锦，一个比一个卷。
但中建玖合通州项目是一个超级大盘，以户均120平米计算，将近2000套。
所以，通州“地王”项目入市后，必然会对本地在售新盘产生巨大冲击。
中建玖合会做怎样的产品？又会卖多少钱？
目前小道消息称，中间地块做30层左右的高层，面积100-143平米户型，均价6万 ；
临河则做大尺度改善户型，层高小于20层，面积最大250平左右，北京的汤臣一品，均价7万 ，总价1000万 。
但在通州卖大户型，真的那么好卖吗？
众所周知，通州这几年卖得快的，基本都是小户型。
大豪宅并不是那么好卖，比如缦云ONE，起步面积199㎡，最大接近350㎡，主打纯高端大平层改善产品。它开盘很火，但去年四季度就出现乏力。
更何况，现在海淀、朝阳、丰台，一个接一个顶豪上新，中建玖合想要斗过城六区豪宅，还需花一番功夫。
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